在房屋租赁市场中，“二房东”转租引发的纠纷屡见不鲜。若原合同到期后未续签，租客不仅逾期不退，还擅自将房屋转租获利，由此引发的纠纷法院会如何裁判？

近日，梁子湖区人民法院审结的一起案件，便围绕以下焦点问题提供了清晰的答案：

转租的获利是归房东还是租客？

逾期不退房，租客除逾期租金外是否应该支付违约金？

房东发现转租行为却未要求腾退，是否会影响裁判结果？

案情简介

2020年3月，A公司将某创意城房屋承包给B公司自主经营，租期3年。合同明确约定“未经对方书面认可，任何一方不得转租”。

2022年12月，A公司注销，其资产由C公司接管，C公司获得对该房屋独立经营权和收益权。但C公司未及时通知B公司权利主体变更情况。

2023年3月，原租赁合同到期，双方未续签，但B公司未搬离。相关证据表明，B公司未支付第三年租金，且于2020年8月、2023年4月，将部分房屋分别转租给第三人沈某（化名）和麻某（化名），并签订《门面出租合同》，收取门面租金。

2023年11月，C公司发现B公司“暗度陈仓”的转租行为，却长期没有提出异议或采取收回房屋等必要措施。相关证据表明，2024年4月，B公司、沈某、麻某先后搬离案涉房屋，自此，该房屋由城投后勤公司占有使用。

2025年4月，C公司起诉B公司，要求支付合同到期后直至起诉时的房屋占用费，赔偿擅自转租造成的损失以及追回转租的收益。

B公司辩称，“C公司知情却未反对，应视为默许；且合同中并未约定转租获利归房东所有。”

法院审理

根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”本案中，原租赁合同到期后，B公司实际占用案涉房屋，故B公司与C公司形成事实上的不定期租赁合同关系。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”B公司虽然擅自转租，但原合同中并未明确约定转租行为无效，故在原租赁合同期满前，B公司有权收取转租租金。

但如果转租行为导致房东损失（比如房屋损坏、租金流失、收房困难等），或违反合同约定，租客须赔偿损失或支付违约金。同时，合同约定不得转租，并不当然免除出租人的注意义务，出租人对转租事宜知情后，长期未提出异议，仍然应当视为同意转租。本案中，B公司拖欠租金、逾期占用房屋并擅自转租，应当支付直至2024年4月的房屋占用费。而A公司在2022年12月注销后，C公司未合理履行通知、协助义务，由此造成的损失应当由其自行承担，故违约金部分从2022年3月起计算至2022年12月止。

此外，房东客观上能够收回房屋却长期怠于维权，扩大损失应自行承担，即使协议约定不得转租，房东仍然应当对出租房屋状态有合理的注意义务。本案中，C公司早在2023年11月就已知情，却长期不制止转租行为也不收回房屋，未尽到合理注意义务，对损失扩大部分应自行承担责任。

法院遂判决B公司向C公司支付租金及违约金16万余元。一审判决后，双方均未上诉，B公司主动全额履行了法定义务，C公司也随即向法院申请解除保全，双方矛盾得以圆满化解。

法官提醒

房屋租赁活动中，各方应当恪守契约精神，守住诚信底线。租客应在合同期满后应当及时返还房屋，切勿擅自转租牟利，否则可能承担违约责任及赔偿。

房东在发现房屋被转租或逾期占用后，应及时主张权利，采取协商、发函、解除合同或诉讼等必要措施，避免“权利沉睡”带来的经济损失。

租赁合同条款是行为的底线准则，要明确约定是否允许转租、转租收益归属、违约责任等条款，避免纠纷的发生。

须知，租赁纠纷常见却不易处理，唯有事前明确约定、事中诚信履约，才能有效避免事后无谓争议甚至对簿公堂。构建稳定和谐的市场经济秩序，还要靠租赁双方守约尽责、共同努力！